[부동산공부_부동산 경매 절차]임의경매,강제경매,집행권원,채권자,경매신청,법원경매개시결정및매각준비

 

 

부동산을 가장 저렴하게 구매가 가능한 방법 : 바로 경매를 통해서 구매하는 방법 입니다.

 

부동산 경매 절차에 대한 일반적인 이야기를 해보겠습니다. 

 

 

 

 

 

부동산 경매 절차

 

부동산 경매 절차에는

 1. 임의 경매 절차

 2. 강제 경매 절차 

 

임의경매절차와 강제경매절차는 경매 신청 방법, 매각 대상인의 부동산 압류 여부만 다를뿐 그 진행 절차에는 큰 차이가 없습니다. 

 

 

 

 

1. 임의 경매란?

- 채권자가 담보를 제공하여 본인이 채무상환의 의무를 지키지 않을 경우 언제든지 채권자가 담보권을 실현하여 본인의 채권을 회수해 갈 수 있도록 담보를 제공한 상태에서 이자의 납입이나 만기상환의 지연이 발생할 때 채권자가 경매가 진행하는 것

- 대표적인 경우가 은행에 집을 담보로 대출을 받은 경우, 그 대출금에 대해서 이자를 지급하지 못하게 되는 경우나 돈을 갚지 못하는 경우에 은행이 법원에 경매 신청을 해서 진행하는 경우가 임의 경매 임

 

 

 2. 강제 경매란?

집행권원을 가진 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금으로 경매신청 채권자와 부동산상의 배당요구채권자의 금전채권의 만족을 목적으로 강제집행절차

 

 *집행권원의 의미는?

 이행청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 강제집행으로 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 문서

 

 

 

 

 

[부동산 경매 절차]는 일반적으로

채권자의 경매 신청 → 법원의 경매 개시 결정 → 매각 준비 및 매각 기일 공고

→ 입찰자의 정보 수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수 신청 보증 반환

→ 법원의 매각허가 결정 → 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득 → 채권자에 대한 배당 

순서로 진행됩니다. 

 

 

 

 *채권자란?

  - 특정 자연인이나 법인에게 일정한 채무를 받아 낼 권리

  - 쉽게 말해서, 돈을 받을 수 있는 권리를 가진 사람(돈을 빌려준 사람)

 

 

#채권자의 경매 신청

 1) 부동산 경매 신청은 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청[민사집행법, 제79조 제1항 및 제 268조]

 2) 경매 신청 서류(강제 경매 기준)

  ㄱ. 부동산 강제 경매 신청서

  ㄴ. 집행권원의 집행력 있는 정본

  ㄷ.  강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류

    : 집행권원의 송달증명, 조건성취집행문, 송계집행문 및 각 경우의 증명서의 송달증명서

    : 담도제공의 공정 증서 및 그 등본의 송달증명서

    : 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등

   ㄹ. 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류

   ㅁ. 부동산 목록 10통

   ㅂ. 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원 인지를 붙임)

   ㅅ. 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부

   ㅇ. 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/1000)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통

   ㅈ. 비용의 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야함

 

 

#법원의 경매개시결정 및 매각 준비

 *경매개시결정

   - 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토 후 경매 개시 여부 결정

   - 경매 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁

   - 특히 강제 경매인 경우에는 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류 명령

     부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리, 이용을 계속할 수 있지만, 

     다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(민사집행법, 제83조 제2항)

 

 *매각의 준비

   - 경매개시 결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.

   - 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세, 각종 공과금을 징수하는 공공기관에게

     정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당 요구의 신청을 받습니다(민사집행법 제84조 및 제88조)

   - 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수와 그 밖의

     현황에 관해 조사하도록 명하고(민사집행법, 제85조 제1항 및 민사집행규칙 제46조) 감정인에게 부동산을 

     평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(민사집행법 제 97조 제1항)

     이 과정에서 작성된 매각 물건 명세서, 현황조사보고서 및  평가서는 그 사본을 매각 기일 또는 입찰 개시일 1주일

     전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(민사집행법 제105조 제2항 및 민사집행규칙 제55조)