[부동산 투자 공부] 변동 금리와 고정 금리는 어떻게 선택해야 하는걸까?

부동산과 대출, 그리고 금리의 선택

부동산을 구매한 사람들은 대출이라는 것을 꼭 사용합니다. 대출은 부동산을 공부하는 사람들에게 꼭 알아야 하는 것이기도 하구요. 그런데 우리는 대출을 진행하다 보면, 대출 시 이자를 변동금리로 하시겠어요? 고정금리로 하시겠어요? 라는 것을 은행으로 부터 듣게 되고, 어떠한 금리를 선택하는 것이 조금 더 저렴한 이자를 지불하면서, 대출 받은 금액을 잘 갚아나아갈 것인지 고민을 합니다. 그렇다면, 대출을 할 때 변동금리와 고정금리는 어떻게 선택해야 할까요?

 

부동산 투자와 고정금리, 변동금리 선택

고정금리, 고정금리 상품 종류

고정금리는 어느 상품에 가입한 특정 기간 동안 시중의 금리가 아무리 변하더라도 이자율이 변하지 않는 것을 의미합니다. 말 그대로 금리가 정해져 있는 것을 말하는 것입니다. 고정금리의 대표적인 상품으로는 정기 적금과 같은 예금상품, 채권, CP(기업어음), CD(양도성 예금 증서) 등도 고정 금리를 적용하는 상품입니다. 

 

변동금리

변동금리는 상품에 가입되어 있는 기간 중에도 계속 변하는 것을 말합니다. 변동금리는 3개월, 6개월, 1년 등 다양하게 금리 변동 기간을 설정해서 적용 시킬 수 있습니다. 일반적으로 변동금리는 고정금리 대비하여 약 1%정도 금리가 낮습니다. 

 

우리는 왜 금리 선택에 신중하게 되는가?

여러분이 대출을 받은 후 현재 금리 상태처럼 금리가 큰 폭으로 상승하게 되었다고 가정을 해 봅시다. 그렇다면, 여러분은 1~2년전에 대출을 받았을 때 고정금리로 받았다면, 지금 변동 된 금리보다 훨씬 더 싼 이자를 지급하고 있을 것입니다. 그렇기 때문에 우리는 금리 선택에 신중하게 됩니다. 조금이라도 싼 이자를 지불하면서 돈을 사용하기 위해서 신중합니다. 

 

 

 

 

고정금리, 변동금리 산정 시 사용되는 기준금리는 무엇인가?

모든 대출에서 금리는 기준금리와 가산금리를 더해서 금리가 정해집니다. 그렇다면, 기준금리는 보통 COFIX(코픽스)를 기준금리로 사용합니다. 

코픽스 기준금리 확인하기

 코픽스(COFIX)란 무엇인가?

COFIX(Cost of Funds Indes)의 약자입니다. 정보제공은행들의 자금조달금리를 가중평균하여 산출한 '자금조달비용지수'를 의미합니다. 

정보제공은행은 총 8개 은행 입니다. 시중은행으로는 신한은행, 우리은행, SC제일은행, 하나은행, 국민은행, 한국씨티은행, 특수은행으로는 농협은행, 중소기업은행 입니다. 그렇기 때문에 여러분들이 대출을 하러 가면 기준금리로 코픽스가 사용되고 있는 것입니다. 

 

 

 

 

그렇다면, 과연 어떤 상황일 때 고정금리가 좋은지? 변동금리가 좋은지?

일반적인 이야기들이 있습니다. 그때 그때 본인의 상황에 맞춰서 선택을 결국은 해야 한다는 사실입니다.

요즘 금리 관련 검색을 해보면, 고정대출의 비중이 거의 50% 이상으로 바뀌었다고 이야기 하고 있습니다. 그런데, 저는 개인적인 저의 경험과 더불어서 한번 생각해 보았을 때, 이러한 기사가 나온다면 변동금리로 대출을 받아야 한다고 생각됩니다. 왜냐하면, 저는 2021년에 대출을 진행 한 적이 있습니다. 

23년 6월 26일자 고정금리 검색 시 검색 결과

23년 6월 현재 고정금리 대출 비중 결과

 

21년도 대출을 받을 때의 상황 및 대출 이후 상황

 

21년도 대출을 받을 당시에 은행원이 이렇게 말했습니다.

"코로나로 시중에 돈이 많이 풀려서, 앞으로 금리가 더 변동이 있을 수 있으니, 변동금리가 더 좋아요" 

그런데, 지금 지나고 나서 보니깐, 은행원에게 당했더군요. 은행원은 향후 본인에게 더 이익이 되는 것을 추천한 것으로 생각 됩니다. 대출 진행 이후로 금리가 무섭게, 상승하였습니다. 

22년 변동금리 비중 82.3% 역대 최대

21년 변동금리 비율 75%

나만의 변동금리와 고정금리의 선택 기준

 

결국 저는 제 나름대로 생각을 정리해 보았습니다. 언제 변동금리, 고정금리를 선택해야 하는지를 정리해 보았습니다. 

 1. 우선 언론, 인터넷에서 변동금리 비율이 사상 최대치다, 고정금리 비율이 사상 최대치다 라는 기사가 나오는지 체크

 2. 언론 기사를 체크 한 상태에서 은행 가서 대출 상담 및 대출 진행 시 은행원에게 요즘 어떤 금리가 좋은지 물어볼 것

    (아마도 은행원들도 기사나 인터넷과 동일하게 추천 할 겁니다.)

 3. 그렇다면, 저는 반대로 금리를 선택해서 대출 진행을 하도록 하겠습니다. 이렇게 제 나름대로 기준을 만들어 보았습니다. 물론 당장 1~2년의 금리차이로 인한 손실은 발생할 수 있겠지만, 조금 더 장기적으로 보면 금리의 흐름은 제가 선택한 대로 움직일 것이다고 생각됩니다.

  앞선, 21년도의 기사에서 보았듯이, 변동금리의 비율이 역대 최대였고, 그리고 22년도 변동금리는 상승했고, 23년에도 또 상승했기 때문입니다. 만약 21년도 고정금리로 대출을 진행했더라면, 현재 약 2%이상의 시세 차익을 보았을 안타까움이 남습니다. 여러분도 올바른 선택하시기를 기원합니다.  

 

요즘 고정금리 대출로 전환이 많이 되고 있다고 함

 

출처 : https://www.banksalad.com/contents/%EC%83%9D%ED%99%9C%EA%B8%88%EC%9C%B5-100%EB%8B%A8-%EA%B3%A0%EC%A0%95%EA%B8%88%EB%A6%ACVS%EB%B3%80%EB%8F%99%EA%B8%88%EB%A6%AC-%EB%82%B4%EA%B2%8C-%EB%A7%9E%EB%8A%94-%EB%8C%80%EC%B6%9C%EA%B8%88%EB%A6%AC%ED%98%95%ED%83%9C%EB%8A%94-6dd9

출처 : https://www.banksalad.com/contents/%EC%83%9D%ED%99%9C%EA%B8%88%EC%9C%B5-100%EB%8B%A8-%EA%B3%A0%EC%A0%95%EA%B8%88%EB%A6%ACVS%EB%B3%80%EB%8F%99%EA%B8%88%EB%A6%AC-%EB%82%B4%EA%B2%8C-%EB%A7%9E%EB%8A%94-%EB%8C%80%EC%B6%9C%EA%B8%88%EB%A6%AC%ED%98%95%ED%83%9C%EB%8A%94-6dd9